Die neue HEV-Wohnstandortstudie zeigt: Die Stadt St.Gallen ist weiterhin ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort mit Wachstumspotenzial. Bis 2040 wird ein deutlicher Bevölkerungs- und Wohnungsbedarf erwartet. Herausforderungen bleiben die zu geringe Erneuerung des Wohnungsbestandes, die hohe Steuerbelastung für natürliche Personen, die Erosion des Mittelstandes und die zu geringen Flächenreserven. Damit die Stadt konkurrenzfähig bleibt, braucht es bessere Rahmenbedingungen bei Steuern, Raumplanung und Regulierung.
2018 hatte der HEV Stadt St.Gallen erstmals eine Studie zum Wohnstandort St.Gallen publiziert, die er 2021 aktualisierte. Um die Entwicklung aufzeigen zu können, wurde 2026 eine erneute Aktualisierung der Studie vorgenommen.
Seit 2018 viel angestossen, Einiges bewegt
In Sachen Erreichbarkeit engagierte sich der Stadtverband etwa in der IGöV Stadt St.Gallen und der IG Engpassbeseitigung, damit die Fahrzeiten auf Strasse wie Schiene auch in Zukunft verringert werden. Die Androhung eines Budgetreferendums durch die Mitglieder des HEV erleichterte zudem den politischen Parteien, einen Kompromiss für die bislang letzte Steuerfuss-Senkung im Jahr 2019 zu finden. Gleichzeitig wurden die Mitglieder des HEV bei Anlässen für Themen wie Umnutzung, Innenverdichtung und Neue Wohnformen sensibilisiert. Mit der Gründung der IG Zukunft Ruckhalde konnte ein Alternativkonzept in den politischen Diskurs eingebracht werden, damit zukunftsfähige Lösungen auf diesem wichtigen Entwicklungsgebiet möglich bleiben. Schliesslich engagierte sich der HEV auch, damit die Machbarkeit einer Überdeckung im Bahnhofgebiet St.Fiden geprüft werden kann.
Update 2021: Nur wenig Veränderung
Seit der Studie im Jahr 2018 hat es bis 2021 keine umfassenden Trendänderungen gegeben. Das Bevölkerungswachstum fiel im Vergleich zu anderen Regionen weiterhin sehr moderat aus, auch das frei verfügbare Einkommen ist aufgrund der höheren Steuerbelastung tiefer. Trotz der zuletzt eher geringen Bautätigkeit erhöhte sich die Leerwohnungsquote deutlich. Damit lag die Leerstandsquote im landesweiten Vergleich mit über 3% auf stark überdurchschnittlichem Niveau. Bei den Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten liegt die Stadt St. Gallen zwar unter den Werten der MS-Region St.Gallen, jedoch über den Durchschnitten der Region Ostschweiz.
Update 2026: Dynamik legt zu, akzentuiert aber Herausforderungen
Die erneut von der Fahrländer Partner Raumentwicklung AG erarbeitete Studie kommt zum Schluss: Die Stadt St.Gallen bleibt ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort mit guten Zukunftsperspektiven – aber nur, wenn Wohnen, Steuern und Raumplanung wirtschaftsfreundlich weiterentwickelt werden.
Nach langer Zeit des moderaten Wachstums fiel es seit der Studie 2021 durch die Zuwanderung dynamischer aus. Sie prognostiziert für die kommenden Jahre auch ein deutliches Bevölkerungs- und Haushaltswachstum. Bis 2040 wird ein überdurchschnittlicher Zuwachs von rund 14’500 Einwohnerinnen und Einwohnern erwartet, was eine zusätzliche Nachfrage nach über 8’000 Wohnungen auslösen dürfte. Gleichzeitig bestehen zu geringe mobilisierbare Bauzonenreserven und eine zunehmende Regulierung hemmt die Erstellung neuer Wohnungen.
Altbauten stehen häufig leer
Der Wohnungsmarkt zeigt insgesamt eine robuste Entwicklung. Die Marktmieten sind in den letzten Jahren zwar angestiegen, sind aber weiterhin auf klar unterdurchschnittlichem Niveau und deutlich unter den Preissteigerungen beim Wohneigentum. Die Stadt weist im schweizweiten Vergleich weiterhin eine sehr hohe Leerstandsquote auf. Die leerstehenden Wohneinheiten sind fast ausschliesslich Altbauten, was auf ein falsches bzw. überaltertes Wohnangebot hindeutet. Denn ein Drittel aller Wohneinheiten in St.Gallen wurde vor 1919 gebaut – ein deutlich höherer Anteil als in Vergleichsregionen. Zudem ist die Bautätigkeit und der Anteil neu erstellter Wohnungen deutlich unterdurchschnittlich.
Attraktivität Wohnstandort unter Druck
Die im kantonalen Vergleich hohe Steuerbelastung für natürliche Personen schwächt die Standortattraktivität. Das in der Stadt verfügbare Einkommen fällt insbesondere für Familien unterdurchschnittlich aus. Sie verlassen die Stadt, was zu einer Erosion der Mittelschicht führt. Die soziale und fiskalische Basis der Stadt droht sich auseinanderzubewegen – mit langfristig negativen Folgen für den Steuerertrag oder das lokale Gewerbe.
Rahmenbedingungen weiterentwickeln
Der Hauseigentümerverband Stadt St.Gallen sieht sich durch die Ergebnisse der Studie in seiner Einschätzung bestätigt: Die Stadt verfügt über solide Standortqualitäten, muss jedoch ihre Rahmenbedingungen gezielt weiterentwickeln. Entscheidend sind insbesondere Planungs- und Investitionssicherheit, effiziente Bewilligungsverfahren, schlanke Regulierung sowie bessere steuerliche Bedingungen. Nur wenn es gelingt, bestehende Baulandreserven konsequent zu mobilisieren und die Standortattraktivität zu stärken, kann St.Gallen seine Rolle als attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort langfristig sichern.
Studie Wohnstandort St.Gallen, Update 2026
Download: Bericht Wohnstandort 2026
Download: MM
Studie Wohnstandort St.Gallen, Update 2021
Download: Bericht Wohnstandort 2021
Download: MM
Studie Wohnstandort St.Gallen, Version 2018
Download: Bericht Wohnstandort
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